一个人的一辈子很长。随着生命周期、职业选择、婚姻家庭结构等方面的变化，你在年轻时候买的第一套房子很有可能无法满足当前需要，从而产生换房的想法。在未来中国房地产交易市场的发展过程中，换房可能是大部分买房者必经的阶段。换房俗称连环单，同时涉及买房和卖房——先卖后买或先买后卖，一般是卖一买一，也有可能是卖二、卖三再买一。总之，换房涉及的方面很多，程序复杂。无论是卖房收钱还是买房花钱，都充分考验每个人的数学计算能力。换房想得利，实际上是换房方案和换房时机的双重交叉选择，选对了换房方案和换房时机，就可以以高价卖房，以低价买房。

换房方案，无外乎三种——先买后卖、先卖后买、买卖同时进行。三种方案各有优劣，不同换房时机应该匹配不同的换房方案。在二手房交易量频频上升的背景下，这个“买”字，有时候约等于“定”——定下房源，交定金，不一定非要走完整个买房流程才叫“买”。二手房交易周期很长，且时效内双方可以约定谈判，而定房相当于锁定了房源。“先买后卖”的优势是让换房者迅速地锁定自己心仪的房源，防止好房源转瞬即逝，但是对资金和时效性有一定要求。如果卖房速度没有跟上买房交钱的速度，就会导致违约。先买后卖比较适合资金充裕的家庭。“先卖后买”让换房者因为手中有钱而底气更足，可以选择有条不紊地看房、选房。如果卖房流程全部走完，换房者已经拿到全款，那么在买房时更具优势，议价能力也会更强。劣势是如果换房时机选择不当，手中的钱会变得不值钱。美“买卖同时进行”让换房的两个节点几乎同步完成。

在大多数情况下，人们都不太敢把买和卖两个过程隔开太久。“买卖同时进行”的优势是可进可退，可攻可守。如果想买的房子涨价了，就把自己想卖的房子提价，卖完自己的房子，就更有底气选房。劣势是极为考验人把握节点的能力和谈判技巧。换房者一定要注意把握节点，约定好买房交钱、卖房收钱的时限，避免两头靠不住，遭受换房损失。从来没有绝对完美的换房时机，只有相对合适的换房时机。一般来说，当市场上行时，也就是在价格上涨的周期内，先买后卖最好。换房者可以锁定一个相对低的价格买人，再以一个相对高的价格卖出。当市场下行时，房价下跌，显然是先卖后买最好。这时候换房者必须尽快出手，回笼资金，此后找时机再买房(相当于变相升值)。买同一套房，晚买比早买的花费更少，或者同样的花费可以买到更大的房子。另外，还有几条方法论可以当作换房决策时的参考准则。看房人少意味着市场不好，这时市场上房子多，供过于求，谈价格更容易。

看房人多意味着房价应该处于上升空间或者止跌的拐点，房子供不应求，卖房的价格可以定得高一些。时常去二手房市场走一走，问一问，或者在大型中介的网站上关注成交周期，有益无害。当成交周期变长、看房人数下降、报价不再虚高而成交价走低时，那就是换房的好时机。有议价空间时买房，没议价空间时卖房。2013年、2017年房价疯狂上涨时都有过这样的情况：一套二手房几十个买家抢着看，卖方定价一夜跳涨几十万元。这时候几乎没有议价空间，买方着急买房，很没有安全感，容易在卖方市场凭空被套更多钱。但如果此时你是卖方，那就变成一件值得庆幸的事。换房既看大房价周期，也看小贷款周期，贷款利率优惠多时更值得买房。购房总成本中的贷款所扮演的角色至关重要。贷款需要精打细算。换房之前，先研究银行利率变化和贷款政策很有必要。为了保证调控成果，政府往往会大幅度提升贷款难度。银行取消贷款利率优惠或是让利率上浮，导致借款人的贷款成本增加，月供压力上升。换房成不成功，还得看换房者能不能在一个贷款宽松期或优惠期买房。

理论上，上半年挂牌卖房的优势更大。过完年大家的财务状况普遍较好，所以每次春节之后都有一个房产交易的小高峰。在卖一买一的情况下，从买家角度考虑，银行在上半年的放贷指标比较充足，买房贷款难度较低，卖房容易，卖房者在拿到钱之后再买房也容易。但是如果拖到年底，银行在完成当年的放贷指标之后，一般会逐渐收紧住房贷款业务，接下来的审批周期就会拖得比较长。如果买方贷不到款，就无法顺利支付买房款项，无法达成买卖合同，也会错过买房的时机。我们在讲述企业战略时常常引用“一边开车一边换轮子”的说法，其实，在买房、换房的过程中，也可以一边花钱一边赚钱。