2016年开始推行的房地产“去库存”战略有效地带动了房地产库存消化。本书根据中指数据*计算的广义库存(成交土地规划面积减去商品住房销售面积)的变化情况显示，全部116个城市在2016年当年实现去库存面积2亿平方米，其中78个三四线城市实现去库存面积1亿平方米。但是在“去库存”的同时，三四线城市房地产市场升温、住房价格上涨，吸引了新一轮的房地产投资和土地供给，进而出现了“去库存”之后的“补库存”现象。

数据显示，2017年三四线城市广义库存增加了818万平方米，而2018年的广义库存增加了2989万平方米。对于三四线城市，其经济水平相对较低，人口整体呈现流出的趋势。而“去库存”之后的“补库存”现象无疑造成了三四线城市住房与人口的错配，带来潜在的供给过剩风险。由于我国地区间经济发展存在较大差异，较发达三四线城市的风险相对较低，但是对于欠发达三四线城市，住房供给过剩风险需要重视。

库存变动的计算采用当年成交的土地规划建筑面积减去当年商品佳房销售面积得到当年的库存增量，再进行加总得到2016-2018年的累计库存增量，然后除以2014―2018年的年平均销售而积。这样计算得到的库存变动是以长期销售面积为基准的去库存周期，能够排除城市规模对库存量的影响。对于人口流动情况，本书分为长期和短期的人口流动。长期人口流动通过该城市的常住人口与户籍人口的差额除以常住人口计算，反映了该城市外来人口的比例，并以2014―2017年外来人口比例的平均值作为长期人口流动指标。

短期人口流动通过2014-2017年常住人口的年均变动幅度减去同时期全国人口自然增长率的算术平均数。其含义是以全国人口增长为基准，常住人口增速高于基准值的为人口流人，低于基准值的为人日流出。区分短期和长期人口流动可以更准确地反映一个城市产业发展的趋势。常住人口与户籍人口的差额往往是城市的产业和经济发展的结果。特别是改革开放以来，出口导向的劳动密集型经济发展造成大量人口向东部沿海地区集中。但随着近年来外部市场疲软，以及劳动密集型产业向内陆和东南亚国家迁移，人口流动开始出现新的趋势。因此，区分短期和长期人口流动能够更精确地描述一个城市的经济和产业情况。

通过分析可见，东部地区的供给过剩风险较低，在44个有数据的三四线样本城市中，有30个城市的库存在2016-2017年星现下降的情况，而部分库存上升的城市也呈现人口净流人的趋势。中西部地区的供给过剩风险相对较高，在30个有数据的样本城市中，15个城市星现库存上升的情况，另外有5个城市的库存去化时间下降小于6个月，说明“去库存”不明显，或者存在“去库存”后的“补库存”情况。值得注意的是，大部分库存增加的城市都呈现人口外流的趋势，缺少人口支撑成为这些城市房地产业风险的重要隐患。分组看，东部邻近中心城市的三四线城市主要呈现长期人口净流人和库存增加的情况。

长期人口净流人主要得益于中心城市的带动和长期以来的外向型经济的拉动，导致其常住人口大于户籍人口。但是这些城市的短期人口变动并不乐观，由于经济下行、淘汰落后产能、产业升级、大城市的虹吸效应等多方面原因，这些城市的常住人口近几年来呈现下降的趋势。这类城市的住房供给过剩风险也需要防范。东部远离中心城市的三四线城市主要呈现库存下降的趋势，整体供给过剩风险较低。中西部邻近中心城市的三四线城市总体呈现库存下降的情况，个别城市库存上升。

从人口变动看，这些城市都呈现人口净流出的长期趋势：常住人口数量低于户籍人口数量，但是部分城市的常住人口近年来呈现流人的趋势，其常住人口增速高于全国水平。这说明其经济已经有了一定的吸引力，总体风险较小。中西部远离中心城市的三四线城市的住房供给过剩风险较高，表现为人口净流出的同时库存却在增长。这些城市不仅长期处于人口流出的状态，常住人口小于户籍人口，而且其常住人口增长率还低于全国人口的自然增长率。这说明这些城市人口流出的情况依然延续。在此背景下，这些城市实际上不仅没有“去库存”，反而在2016-2017年进一步增加了库存，加剧了住房供给过剩的风险。

对比东都和中西部邻近中心城市的三四线城市，可以看到这两类城市虽然都在中心城市周边，却表现出截然相反的库存、人口流动特征：东部城市库存上升，人口星现长期净流人、短期流出的情况，而中西部城市在改革开放以来，凭借外向型经济的有利条件获得了快速发展，吸引了大量内陆地区人口的进人，形成了长期的人口净流人。但是随着外部需求降低，经济下行压力增大，以及土地、劳动力成本上升等原因，这些地区面临着传统产业外移和产业升级的压力。而中西部地区以中心城市为核心节点，利用自身的低成本优势承接了一部分东部城市外移的产业，逐渐形成自身的优势产业并在中西部地区形成局部发展极，吸引人口进人。

在此背景下，可以看到2016年以来东部邻近中心城市的三四线城市呈现住房库存上升的情况更多的是中心城市房地产市场受到调控之后，房地产投资向周边城市外溢的表现。虽然这些城市有较好的产业基础，人口呈现净流人，但是同样要警惕传统劳动密集型产业的外移对这些城市的长期影响，谨防这些地区的房地产过度供给风险。而发展中西部地区的中心城市有利于带动周边三四线城市的经济发展，提高中西部地区的城镇化水平，降低这类城市的房地产风险。